Local EPUB Text
14.7.2 抵押贷款转手证券的类型
存在多种不同种类的抵押贷款转手证券：政府国民抵押协会转手证券、联邦住房贷款抵押公司转手证券以及私人转手证券。
1.政府国民抵押贷款协会转手证券
政府国民抵押贷款协会于1968年开始为转手证券提供担保。自那时候开始，这些证券就越来越受欢迎。
各种金融中介机构，包括商业银行和抵押贷款公司，都发放由政府国民抵押贷款协会担保的抵押贷款。政府国民抵押贷款协会将这些抵押贷款集中于基准组合中，并发行以这些抵押贷款的本息偿付作为担保的转手证券。政府国民抵押贷款协会为转手证券的违约提供担保。转手证券通常最小的面值是2.5万美元。基准组合的最小规模是100万美元。一个基准组合可以为很多证券提供担保。
2.联邦住房贷款抵押公司转手证券
由于储蓄和贷款机构没有资格发放由政府国民抵押协会担保的贷款，于是美国建立了联邦住宅贷款抵押公司（房地美）来协助它们。联邦住房贷款抵押公司用自己的账户购买抵押贷款，同时也发行与政府国民抵押贷款协会类似的转手证券。由联邦住房贷款抵押公司发行的转手证券称为参与证券。同政府国民抵押协会基准组合不同，联邦住房贷款抵押公司的基准组合包括一般（没有担保的）抵押贷款，这种基准组合没有联邦机构为之担保，其中包括各种不同利率水平的抵押贷款，规模也大于政府国民抵押协会的基准组合（可能达到上亿美元），这种转手证券的最小面值为10万美元。
联邦住房贷款抵押公司转手证券的一个创新是抵押担保债券（collateralized mortgage obligation,CMO）。抵押担保债券由联邦住房贷款抵押公司发行，根据提前清偿可能发生的时间，该种证券分成不同类别。这种债券与传统的抵押贷款担保证券的区别在于，它是按照不同到期期限分组提供给投资者的。这些证券有助于降低其他种类的抵押贷款担保证券所面临的提前清偿的风险。
由某一特殊的基准组合作担保的抵押担保债券被分为不同等级。当本金提前清偿时，第一级别的投资人首先得到偿付，然后是第二级别得到偿付，依此类推。投资人可以选择与个人的期限要求相匹配的级别。例如，如果投资人几年后就需要从投资中收回资金，他们可以购买第一级别或第二级别的抵押担保债券。如果它们希望进行长期投资，他们可以购买最后一个级别的抵押担保债券。
即使投资人购买了一种抵押担保债券，也不能确保投资能够长期持续。如果利率下降很多，许多借款人会通过以更低的利率重新获得贷款，因此会提前还款。
房地产抵押投资渠道（REMIC）由《1986年税收改革法案》授权，贷款发放者在转交所有利息还款时不用对其纳税。房地产抵押投资渠道与抵押担保债券的区别就在于法律和税收的不同。
3.私人转手证券
除了政府机构提供的转手证券外，私营的中介机构也提供个人发行的转手证券。1977年美洲银行首次发行了私人转手证券。
私有部门在抵押贷款市场上发放比政府发放的最大规模抵押贷款还要大的抵押贷款，这些贷款被称为大额抵押贷款。它们通常被聚集于一个基准组合中，用于为个人转手证券提供担保。