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14.7.3 次级抵押贷款和抵押担保债券
次级贷款（subprime loan）指的是，由于借款者信用等级低或贷款金额超过了其收入所能支撑的额度，在正常市场利率水平下不符合要求的贷款。存在次级汽车贷款或信用卡，但由于从2006年就开始下降的房地产价值引起高违约率的发生，近期次级抵押贷款变得非常流行。
在证券化市场使得捆绑贷款和销售抵押贷款变得可行之前，如果你不能满足一家主要抵押贷款中介的要求，那么你是不可能购买到房子的。这些要求被严格执行，并且每一个要素都必须符合要求。当将贷款捆绑销售给其他投资者变得可能时，出现了不同的贷款规则。这些新规导致了一种新型抵押贷款的产生，即次级抵押贷款。
根据抵押贷款银行家协会的数据，2000年所有贷款中普通贷款大概占了70%，联邦住房管理局担保贷款占20%，退伍军人管理局担保贷款占8%，而次级贷款仅占2%。到2006年，普通贷款仍占了70%，但现在次级贷款占比上升到了17%，剩下的13%则是联邦住房管理局和退伍军人管理局担保贷款。几乎对每一个借款人都要计算FICO分数，各种信用评级中介用这一分数来作为衡量信用风险的指标。尽管每一个机构的算法存在微小的区别，但计算时都包括了借款人还款记录、当前负债水平、信用记录时间长短、持有的信用类型以及被用来作为评级信用度标准的新的信贷要求个数。一级抵押贷款和次级抵押贷款的FICO平均分数分别为742和624。
一些具创新性的贷款实践推动了次级抵押贷款的发展。首先，2/28ARM贷款广受市场欢迎。这些贷款的利率在前两年保持不变，从第三年起开始上升，常常上升幅度很大。附加贷款，NoDoc贷款，NINJA贷款，以及分级偿还抵押贷款的各种变化形式，都促使借款者申请比其自身能够负担的贷款额度更大的贷款。
很多人认为次级抵押贷款的发展是一种进步。假如拥有房子是每个美国人的目标的话，那么更宽松的贷款标准使得更多的家庭能够实现自己的目标。但不好的方面在于，市场的竞争性使得抵押贷款的销售人员的目标顾客是那些没什么财务观念的借款者，这些人无法合理评估自身偿还贷款的能力。此外，更为放松的贷款标准给投机者提供了不投资于任何股权而获得贷款的机会。
次级抵押贷款的增长部分是由于机构化信贷产品的产生，如担保债务凭证（CDO）。第8章对这些证券作了初步介绍，为高风险投资提供一种资金来源。担保债务凭证类似于上面所讨论的担保抵押债券，但是不同的是担保抵押债券通过期限对基准组合进行划分，而担保债务凭证则是以风险种类为基础设立不同级别。尽管担保债务凭证可以由公司债券、REIT债券或者其他资产作为担保，但抵押担保证券很常见。
随着房产价值迅速增长，借款者发现自己不能偿还贷款时可以很容易将自己的房产出售。而到2006年及2007年，房地产市场开始降温，房产出售变得越来越困难，许多借款者被迫违约陷入破产。正如第8章所分析的，次级贷款是2007～2008年金融危机的主要原因，并最终导致了全球衰退。