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14.3.3 其他类型抵押贷款
随着抵押贷款市场的竞争日益激烈，贷款人不断提供更加创新的抵押贷款合同来吸引借款人。我们这里讨论一些新型的抵押贷款。
1.分级偿还抵押贷款
分级偿还抵押贷款对于那些预期收入会增加的房屋买主很有用处。分级偿还抵押贷款在开始的几年内还款额较低，之后还款额逐渐增加。早期的还款额甚至不足以支付利息，在这种情况下，本金的未偿还余额会增加。随着时间的推移，借款人预期收入会增长，因此还款额的增加不会成为负担。
分级偿还抵押贷款的优点是借款人能够获得比一般贷款更大的贷款总额。这可以帮助购买者在之前就购买足够大的住房，而不必在家庭成员增加后再搬到更贵的住房中去。缺点则是无论借款人的收入增加与否，还款额都会逐渐增加。
2.权益增长型抵押贷款
贷款人设计出权益增长型抵押贷款来帮助借款人在较短的时期内清偿贷款。在权益增长型抵押贷款中，最初的还款额与一般抵押贷款相同。然而，随着时间的推移，每期还款额会增加。这种增加能比一般抵押贷款更迅速地减少贷款的本金数量。例如，典型的权益增长型抵押贷款合同要求在前两年里进行等额还款，接下来的五年里还款额每年增加5%，之后直到期满为止每期还款额都保持不变。这样最终可以把贷款期限由30年降到17年。
权益增长型抵押贷款在预期未来收入增加的借款人中很受欢迎。它的好处是既让借款人在开始阶段偿付较小的数额，又能让他们较早地提前清偿债务。尽管权益增长型抵押贷款要求偿付额递增，但是大多数的抵押贷款不对提前偿付给予罚款。这意味着对一份30年期贷款的借款人来说，只要月还款额超过要求的数额，并说明超过的部分全部用于本金的偿付，他就等于发明了权益增长型抵押贷款。
权益增长型抵押贷款类似于偿付递增抵押。差别是偿付递增抵押的目标是帮助借款人通过减少最初几年的还款额让借款人符合借款资格，贷款仍在30年内还清；而权益增长型抵押贷款的目标是让借款人早日提前清偿贷款。
3.二次抵押贷款
二次抵押贷款是以已经用于第一次抵押的房地产再作担保取得的贷款，其地位低于原始贷款。这意味着如果发生债务违约，只有当原始贷款清偿后，如果还有足够的资金，二次抵押贷款人才能获得偿付。
二次抵押贷款有两个目的。首先，可以让借款人以自己住房的产权为担保再次申请其他的贷款。二次抵押贷款的替代方式是以比当前所欠贷款额更高的总额重新获得贷款支付购房费用。获得二次抵押贷款的成本通常比再贷款的成本低得多。
二次抵押贷款的第二个目的是充分利用中产阶级的其他几种税收减免优惠政策。抵押房地产的贷款利息是可以减免税收的（税法允许对借款人购买主要住房与一所度假住房所支付的贷款利息减免税收），其他消费贷款都没有这样的税收优惠条件。许多银行现在提供由二次抵押担保的信贷额度。在大多数情况下，担保物的价值对银行而言意义不大。消费者更喜欢有担保的信贷额度，因为这样他们计算个人所得税时能够扣除贷款利息。
正如前面所提到的，导致抵押贷款市场崩溃的一个因素就是使用二次抵押贷款来降低或逃避首付要求。一旦房产价值下跌或其收入下降，对房产没有实际产权的借款人很乐意逃走。二次抵押贷款的使用改变了传统抵押贷款的做法。以前，在获得贷款前借款者必须能够支付要求的首付款。
4.逆向年金抵押贷款
逆向年金抵押贷款是一种创新式的贷款，能够帮助退休人员依靠其房产权益为生。逆向年金抵押合同中，银行每月按计划支付一定的资金给借款人。这种余额不断增加的贷款由所抵押的房地产担保。借款人并不对贷款进行任何偿付。当借款人死后，借款人的继承人将房产出售以偿还债务。
逆向年金抵押贷款的优点是它允许退休人员使用自己的房产权益而不必出售该房产。对于那些需要资金来满足生活开支的退休人士，逆向年金抵押贷款是一项理想的选择。
5.选择性浮动利率抵押贷款
前面讨论的浮动利率抵押贷款面临利率风险，但保留了一般贷款标准的基本要素。21世纪前十年中期，市场上出现了选择性浮动利率抵押贷款，叫法各异。实质上来说，这种贷款给予借款人降低每月还款额的选择权。因此，随着时间的推移，选择性浮动利率抵押贷款的贷款余额不像一般抵押贷款那样逐步降低，而是会稳步上升。这些贷款通常在贷款初期享受很低的利率水平，但大概一年后贷款利率会大幅上升。例如，15万美元的贷款最初的每月还款额可能为125美元，但一年后会上涨至900美元。借款者如果选择降低最初的每次还款额，后面每月的还款额将增加775美元。
2004～2008年，市场上出现了各种抵押贷款选择权，使得几乎每一个借款者都符合贷款条件。当时出现这种现象主要是因为房产价格一直上涨，贷款者认为如果借款人不能继续偿还贷款的话，他们只需将房产出售获得利润。最后房产泡沫破灭及价格下跌，这种选择权失效，很多贷款都出现违约。从2008年起，抵押贷款行业开始停止提供这种高风险的贷款选择权。
表14-4总结了各种类型的抵押贷款。