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14.4 抵押贷款机构
起初,美国国会授权建立的储蓄行业为普通家庭提供抵押贷款。国会允许这些储蓄和贷款机构提供稍高一些的储蓄利率来吸引储户。多年以来,储蓄行业的工作做得相当不错。储蓄和贷款机构通过吸收存款来筹集短期资金,并利用这些资金发放长期抵押贷款。房地产产业发展的成功很大程度上要归功于这些机构。(储蓄行业将在第25章进一步讨论。)
20世纪70年代以前,利率保持相对稳定,即使发生波动,波幅也不大并且持续时间不长。但在20世纪70年代,利率与通货膨胀迅速升高,储蓄和贷款机构成了利率风险的牺牲品。随着市场利率升高,固定利率抵押贷款组合的价值下降。由于储蓄和贷款机构蒙受了损失,它们不再是抵押贷款的主要来源。
早期抵押市场的另一个严重的问题是储蓄和贷款机构在国内受到联邦政府的法律限制,不能在全国范围内设立分支机构;还受到所在州的法律限制,不能将普通的贷款发放到其机构所在地100英里以外的区域。所以,即使某一机构采取多样化经营,有上千种不同类型的贷款,所有的贷款也只能在同一地区发放。如果该地区发生经济困难,许多贷款都会同时违约。例如,得克萨斯州和俄克拉何马州在20世纪80年代中期由于石油价格下降而遭遇经济衰退。房地产价值同时下降,失业率上升,许多抵押贷款违约。尽管当时美国其他地区的经济十分健康,但对该地区的贷款人来说却于事无补。
图14-2显示了美国主要的抵押贷款发放机构在抵押贷款市场总额中所占的份额。(抵押贷款基准组合与托管将在本章的后面部分讨论。)
图 14-2 主要的抵押贷款机构在抵押市场中所占的份额
资料来源:Federal Reserve Bulletin,April 2010,Table 1.54.