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14.2.1 抵押贷款利率
借款人为抵押贷款支付的利率也许是他们选择贷款人及贷款数量最重要的因素。抵押贷款的利率由三个因素决定：当前的长期市场利率、抵押贷款的期限和贴现点的大小。
1.市场利率
长期市场利率由长期资金的需求与供给决定，而长期资金的供求又受一系列国际、国内及地区因素的影响。如图14-1所示，抵押贷款利率保持高于风险较小的长期国债利率水平，但变化趋势与之相一致。
图 14-1 抵押贷款利率及长期国债利率，1985～2009年
资料来源：Federal Reserve Bulletin,various issues,Table 1.53 Line 7 and Table 1.35 Line 23.
2.期限
抵押贷款的期限越长，利率越高。通常的抵押贷款期限为15年或30年。有些贷款人也提供20年期的贷款，虽然这种贷款不常见。因为距到期日的期限越近利率风险越低，所以15年期贷款的利率比30年期的利率要低。例如，2001年5月，30年期抵押贷款的平均利率是4.75%，而15年期的是4.2%。
3.贴现点
贴现点（discount point）是最初签订贷款时所需支付的利息。一个贴现点的贷款意味着在贷款交割（即借款人签订借款文件并获得贷款）时，需要向贷款人支付贷款总额的1%。作为这些贴现点的补偿，贷款人会降低贷款的利率。由于贴现点增加了贷款的成本，借款人在考虑是否支付贴现点时，必须确定因为支付贴现点而在贷款期间享受的利率降低，是否足以弥补所增加的前端费用。要作出这种决定，借款人必须考虑自己持有贷款的期限长短。通常来说，如果借款者会在5年内还清贷款就不需要支付贴现点。将5年作为平衡点是因为美国的房产平均5年左右就会被出售。
专栏14-1 案例：贴现点决策
假设有两种贷款可供你选择。在第一种贷款中，你不用支付贴现点，贷款利率为12%。在第二种贷款中，你需要支付2个贴现点，贷款利率稍低，为11.5%。你会选择哪种贷款呢？
要回答这个问题，你必须首先计算不用支付贴现点时的有效年利率。由于贷款按月计算复利，你每月支付的利率为1%。因为复利的缘故，有效年利率比简单的年利率要高。为计算有效年利率，用1加上月利率之和的12次方再减去1。因此得到无贴现点贷款的有效年利率为：
有效年利率=（1+0.01）12-1=0.126 8=12.68%
按照每月计算复利，12%的年利率对应的有效年利率为12.68%。对于一笔30年期总额为10万美元的抵押贷款，使用财务计算器计算的每月支付额为1 028.61美元。
现在计算支付2个贴现点时的有效年利率。我们假设贷款总额为10万美元。如果你支付了2个贴现点，获得的贷款就不是10万美元，而是9.8万美元。你需支付的利息仍然按10万美元的总额计算，但是所使用的利率水平较低。使用财务计算器进行计算，将会发现每月需支付990.29美元，而月利率为0.980 4%。[1]计算复利下的有效年利率为：
有效年利率=（1+0.009 804）12-1=0.124 2=12.42%
由于支付2个贴现点，有效年利率从12.68%下降到12.42%。表面上看来支付贴现点是一个不错的选择。但问题在于这些计算过程都是在假定你将持有贷款30年的前提下进行的，如果你在贷款到期之前就将房产出售又会怎样呢？
如果提前清偿贷款，借款人从较低的还款利率中受益的时限要短一些，此时贴现点分摊到了较短的期限上。这两个因素影响的结果就是在还款前持有贷款的年限越短，有效年利率越高。表14-2证实了这种关系。如果持有支付2个贴现点的贷款15年（即在第15年还清贷款），有效年利率为12.45%，如果持有10年，有效年利率上升到12.52%。即使是只持有6年，有效年利率为12.65%，支付贴现点也还是可以为借款人节约还款总额的。但是，如果在5年内还清贷款，有效年利率为12.73%，这比在没有支付贴现点时的有效年利率12.68%要高。[2]
[1]见第3章如何计算抵押贷款的支付金额。
[2]例如，如果在2年后提前偿还贷款，为了计算有效年利率，求出当I=11.5%，PV=100 000，N=360及PMT=990.29时的FV。现在设PV等于98 000算出I。用算出的I除以12，再加上1，然后求其12次方。