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14.7.4 房地产泡沫
抵押贷款市场深受2000~2008年房地产繁荣和破灭的影响。2000~2005年,房产价格每年以8%的比例上涨,仅2005年就上涨了17%。这一期间价格的增长主要由以下两个因素推动:第一,上面所讨论的次级贷款数量增长。越来越多的人符合贷款条件,需求同步上涨。注意2004年次级贷款占所有贷款的比重为17%。这意味着在很短的时间内许多新购买者符合条件购买房子。尽管建设的房产也增加了,但仍无法赶上需求的上升速度。
房产投机者是价格泡沫的第二个推动因素。各行各业的人们注意到先购买房产然后再出售是很快捷的一种赚钱方式。由于能够零首付获得抵押贷款,这使得他们能够以很少的资本很容易购得房子。许多房地产项目甚至在还没开启之前就一售而空。这些购买者通常是投机者,他们并不是真的想要拥有房子。共有产权贷款在当时非常受欢迎,因为在购房者能够对房子进行再出售前,并不要求很多的费用。有时,由于需求能够推高价格,投机者内部还互相买卖房产。
跟大多数的投机泡沫一样,在某一点这一过程会结束。次级贷款违约率上升,投机的消息也开始为公众所知。这使得在市场价格最高点购入房子的人遭受损失,包括贷款机构以及抵押贷款担保证券的投资者。
继抵押贷款引发的金融危机后,贷款政策开始重新偏向于谨慎选择借款者。全球担保债务凭证发行量的下降就说明了这一点。2006年发行量达到最大,为5 200亿美元,到2008年下降到629亿美元,而2009年则仅为42亿美元。
抵押贷款证券化允许贷款人将贷款组合的一部分进行出售,最初是为了降低贷款者的风险。贷款者可以继续提供贷款,而不需要承担相应风险。遗憾的是,这导致了道德风险的上升。由于将贷款者和风险分离了,高风险贷款发行量比不存在证券化抵押贷款时要大为增加。虽然降低了单个公司风险,但是系统风险却大大上升。