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本章小结
抵押贷款是以房地产作担保的长期贷款,个人与企业都可以获得抵押贷款为自己的房地产购买融资。
由于各种机构为发放抵押贷款而竞争,抵押贷款利率相对较低。除了使利率保持于低水平,竞争还产生了很多不同期限的抵押贷款。例如,借款人可以选择30年期固定利率的贷款,也可以选择利率紧盯短期国债利率的浮动利率贷款。
抵押贷款的一些特征旨在降低借款人违约的可能性。例如,一般贷款都要求首付款,这样如果贷款人收回资产,借款人就会遭受损失。除非贷款价值比率低于80%,否则大多数的贷款人都会要求借款人购买私人抵押保险。
各种抵押贷款可以满足大多数借款人的需求。分级偿还抵押贷款还款额起初较低,以后随时间增加。权益增长型抵押贷款还款额递增,贷款的偿付时间比固定偿付贷款的时间短。升值共享贷款用于利率与通货膨胀率较高的时期,贷款人以低利率为代价分享房产升值的收益。
近年来,随着机构投资者不断寻找具有吸引力的投资机会,证券化抵押贷款越来越受欢迎。证券化抵押贷款是以抵押贷款基准组合为担保的证券。基准组合中抵押贷款的还款将被转交给投资者。政府国民抵押贷款协会、联邦住房贷款抵押公司和私营银行都发行转手证券。
从20世纪90年代到2006年,二次抵押贷款发放数额在抵押贷款中占的比重升至17%。零首付抵押贷款以及低质量的抵押贷款使得房产价格暴涨,而随后在人们了解到违约率以及需求不足这一真实情况时,房地产市场崩溃了。